Cláusulas más habituales que debes conocer antes de firmar un Préstamo Hipotecario para saber si son o no Abusivas (Parte II)

Hace unos días, os estuve hablando sobre una serie de Cláusulas que deberías conocer antes de firmar un Préstamo Hipotecario para saber si son o no abusivas. Pues no son las únicas, aún hay más, y a continuación os las detallo.
Cláusulas en préstamos hipotecarios
Cláusulas en préstamos hipotecarios

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Liquidar la deuda po parte del banco en caso de reclamación judicial de la misma, sin que el cliente pueda oponerse a dichos cálculos.

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  1. Emisión de un pagaré en blanco como garantía de cobro: en ocasiones, los bancos imponen una cláusula dentro del contrato del préstamo, según la cual el cliente debe emitir un pagaré en blanco como garantía del cobro hipotecario.
  2. Imposición de las costas judiciales al cliente: al imponer esta obligación de pago de las costas judiciales, con independencia de cuál sea el resultado del juicio. El banco no se encuentra legitimado para imponer el pago de las costas al cliente ya que dicha cuestión compete exclusivamente al juez.

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  • La imposición al cliente de la renuncia de elegir el fuero que le pudiera corresponder por ley.
  • La extensión de la sumisión expresa a todas las cuestiones relativas al préstamo hipotecario.

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Consiste en establecer en los préstamos hipotecarios, cláusulas por las que el banco fija un redondeo al alza a la hora de calcular los intereses. Con la cláusula de redondeo al alza, se refuerza la posición del banco mediante la recepción de unos ingresos sin dar a cambio ningún servicio y contrariamente se debilita la posición del cliente que se ve obligado a pagar siempre un exceso sin redondeo de buena fe.

El carácter abusivo no es aplicable a todos los redondeos, si por ejemplo, el banco establece el redondeo al intervalo mas próximo (sea al alza o a la baja), su impacto financiero es neutro. Por tanto, el redondeo a la baja o intervalo más próximo es legal.

En cuanto a las consecuencias de la nulidad de la cláusula de redondeo al alza, el deudor puede solicitar a la entidad bancaria la devolución del exceso cobrado entre el interes variable y el redondeado impuesto.

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Los gastos de tasación del inmueble corren a cargo del comprador:

  • Libertad para la elección de la sociedad tasadora
  • Obligación de entregar al cliente copia de la tasación

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La imposición de bienes o servicios complementarios o accesorios no solicitados es ilegal. No son validas las cláusulas en las que se concede al banco la facultad de contratar el seguro a su nombre y no a nombre del cliente.

  1. Seguro de daños
  • No se puede imponer un seguro contra daños que cubra más allá del continente (ej. contenido). En este caso se debe calcular el valor de tasación excluido el valor del suelo.
  • No se puede imponer un seguro de daños de inmuebles que no sean objeto de la hipoteca.
  • No se puede imponer la contratación de seguros que cubra daños distintos (ej. robo)

Estas cláusulas son abusivas por suponer un desequilibrio importante contractual en perjuicio del consumidor.

2. Seguro de amortización en caso de fallecimiento, invalidez, desempleo o insolvencia: de este modo se coarta el derecho del cliente a encontrar una aseguradora que le oferte mejores condiciones y precio que la entidad bancaria.  Se deberá analizar si en el contrato de préstamo se ha impuesto la contratación de un seguro de vida, cargándose su importe en la cuenta vinculada a la hipoteca. De ser así, pueden y deben exigir a la entidad bancaria que devuelva al propietario aquellas cantidades que este haya pagado al banco por la contratación de dicho seguro.

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Cláusula que impone al cliente que opta por no subrogarse los gastos de cancelación de la hipoteca constituida por el promotor para financiar la construcción. Este es un gasto que debe de ser pagado por el promotor o vendedor. No se le puede imponer los intereses del préstamo hipotecario devengados con anterioridad a la subrogación, se produciría un incremento del precio de la vivienda, sin prestación adicional.

La consecuencia de la consideración como abusivas de estas cláusulas no es otra que su nulidad. Y si un tribunal llega a determinar la nulidad de estas cláusulas, se condenará a la entidad demandada a devolver al cliente aquellas cantidades que hayan cobrado en virtud de la cláusula declarada nula.

Espero que a partir de las aclaraciones de estos dos post, podáis afrontar mejor la condiciones que aparecen en los préstamos hipotecarios. Y si necesitáis asesoramiento, no dudéis en consultarme.

Nos volvemos a leer pronto!

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Cláusulas más habituales que debes conocer antes de firmar un Préstamo Hipotecario para saber si son o no Abusivas (Parte I)

A la hora de firmar un contrato de Préstamo Hipotecario, podemos pasar por alto algunas cláusulas que pueden considerarse abusivas, y que lógicamente influyen directamente en nuestra economía y en nuestra capacidad de ahorro.

En el presente post, y para no “agobiar” demasiado a nuestros lectores, vamos a centrarnos en 7 de los 14 tipos de Cláusulas que, habitualmente, contiene un contrato de préstamo con cualquier entidad bancaria, centrándonos en analizar, en cada caso, las características que deben contener, para poder identificar si son o no abusivas.

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En estas cláusulas, se fijan una cantidad mínima (suelo) y una cantidad máxima (techo) que cada cliente deberá pagar con independencia del índice referenciado en el contrato.

¿Es una condición general de la contratación o una condición particular?

A la hora de encuadrar a la cláusula suelo y techo en alguno de estos bloques hay que comprobar los siguientes extremos:

  • ¿Tuvo el prestatario un conocimiento previo de esta cláusula? Consintió libremente la inclusión de la misma en el contrato de préstamo hipotecario o le vino impuesta por la entidad bancaria?
  • ¿En la publicidad emitida por el banco se le advirtió por escrito de la existencia de esta cláusula? ¿Se le informó tan solo de forma verbal?
  • ¿Afecta esta cláusula a un elemento esencial del contrato, como es el precio y por tanto, debe considerarse una clausula particular?

Salvo que el banco acredite que el cliente asumió con plena voluntad y conocimiento el contenido de la cláusula suelo – techo, ésta será una condición general y por tanto abusiva.
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Este tipo de cláusula se dividen normalmente en dos grupos:

  • Cláusula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo: es una cláusula desproporcionada, ya que anuda un incumplimiento leve a una consecuencia grave, como es la del vencimiento anticipado, hasta el punto que el banco puede reclamar de una sola vez la totalidad del préstamo pendiente de pago.
  • Cláusula de vencimiento anticipado: cuando se produzca el embargo de bienes del cliente o resulte disminuida su solvencia: si existe en el contrato esta cláusula, la misma es sin ninguna duda, abusiva.

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Habitualmente el banco cobra de 20 a 30 euros cada vez que se produce. El banco deberá comprobar que el cobro esté vinculado a la existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas al cliente (por ejemplo: el envío de una carta de reclamación generada automáticamente por ordenador no justificaría esta comisión).

Es abusiva su aplicación automática, y nula la cláusula que imponga gastos por servicios no efectivamente prestados o por servicios que sean inherentes a la concesión o administración del préstamo.
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Los bancos suelen reclamar a los propietarios una cantidad por los intereses moratorios derivada del retraso acumulado del cliente en el pago de sus cuotas.

En ningún caso podrá aplicarse a los créditos que se conceda en forma de descubiertos un interés que dé a lugar a una tasa anual equivalente superior a 2,5 veces el interés legal del dinero (12%). De encontrarnos en el supuesto de que el interés de demora supere esta cifra, la entidad bancaria estará obligada a devolver al cliente aquellas cantidades que superen el 12%, existiendo jurisprudencia
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Renuncia a la cesión de derechos por parte del cliente y no así por parte de la entidad bancaria

Sub_6_clausula_abusivaComisiones, intereses de demora, impuestos, gastos previstos del propio contrato, intereses ordinarios y amortizaciones vencidas.

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Este tipo de clausulas son abusivas y el banco no podrá imponer al propietario esta prohibición

Hasta aquí nuestra primera parte de este post. En breve, publicaremos el resto de Cláusulas abusivas que podemos encontrarnos. Nuestra recomendación es…

Revisar los contratos de cada préstamo, aunque resulte tedioso, para no llevarnos sorpresas posteriormente. Y si no estás seguro o segura de “la letra pequeña”, siempre tienes la opción de consultar con profesionales para que te asesoren.

Nosotros estaremos encantados de ayudarte!

Ah! no te olvides de leer el siguiente post, con el resto de Cláusulas a tener en cuenta!!!

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